文/子木团队

最近，各大媒体齐在报谈“越南楼市崩盘”的事，堪称价值800万亿越南盾（2400亿RMB）房产烂尾，房价腰斩，无数投资者原地套牢。

好多东谈主问我怎么看？

前几年，咱们曾去越南、泰国、柬埔寨等地作念过一次集会调研，那期间的东南亚楼市，如实火爆。

记适那时，去越南胡志明市，正赶上一个新盘开盘，刚到售楼处门口就被震悚了：

乌泱泱一大群东谈主，挤在通盘抢屋子，比国内千东谈主摇号盘还要夸张。

上去一问，内部80%齐是中国东谈主。

排在戎行前头的几个“老乡”和咱们说：

在胡志明，只有有新盘，那信托就有中国东谈主来打新，而大部分东谈主，齐是随着“各人团”来的。

在各人口中，胡志明房价“5年能翻10倍”，抢限额和抢钱差未几。

酷好问他们，为什么细则这边房价能涨？几位源远流长，让我记最长远的一句话：

越南即是下一个中国。

老乡们说，以前穷，没吃到北、上、深楼市红利，现时砸锅卖铁也得收拢下一个“北上深”。

那时经由调研，咱们认为投资越南的风险太大，确凿不适当投资逻辑，匪面命之劝了半天，可他们根柢不为所动。眼里的狂热，实打实能看见。

临行运，我还专诚加了他们的越南投资群。

一运行群里还很吵杂，直到本年上半年，群终点冷清，要么偶尔有东谈主在内部发东南亚投资的告白，要么有东谈主运行悔过，越南房价太坑了。

找老乡了解情况，其中，最看好越南发展的老乡，因为本年房价跌得太狠，5月份就把手里的3套房全卖了，亏了一百多万。

另一位老乡，在胡志明有几套公寓，现时靠着房钱咬牙硬撑，但是收入亦然一年不如一年，他说：

2020年的期间，房租能收2500好意思元/月，其后国东谈主房主越来越多，房钱一齐下滑。

现时屋子能租赁去，依然谢天谢地了。

老乡们还显现：和他们通盘，2020年之后进场的中国东谈主，90%以上齐亏了钱。

数据夸耀：2023年第一季度，越南住宅阛阓供应量约25000套，而成交率仅为11%把握，比较2022年同期，跌幅越过50%。

销量惨淡进一步激勉房价下落。

△越南街头

据当地房地产机构数据，为止2023年8月，越南新址售价，同比旧年普跌3-5%，二手房交游价钱，同比普跌10%—20%。

往常，越南异邦东谈主投资最多的几个城市，比如胡志明市、边河市、龙安市、平阳市，二手房价钱较旧年同期下降了37%。

要知谈在2022年之前，这几座城市，均保握着近20%的年均房价涨幅。

另外，越南诞生商的平均库存去化天数，依然达到了 5662 天，部分企业更高达54000多天。

按这个速率，一个名目要149 年身手卖完。

越南楼市的崩盘，才刚刚运行……

越南楼市崩盘的主要原因是：

经济太过脆弱且单一。

越南经济发展相配依赖出口，每年的出口总和，能占到世界GDP总和的90%以上，前几年GDP增速齐在两位数以上，一度被外媒称为第二个全球加工场。

但是成也出口，败也出口，旧年运行，好意思联储握续加息，导致全球钱袋子收紧，越南赖以活命的出口被击碎，经济增速断崖式下落。

△越南口岸停滞的集装箱

2022年，越南GDP增速接近13%，不说在亚洲，在全球齐能排进前五。而到了本年，依然跌到最低3.32%。

同期，越南的PPI（工业坐蓐价钱指数），依然从2022年的5%把握，下落到如今-6.80%。

PPI为负，阐明上游企业收入正鄙人滑。弥远下去，即是企业大范围倒闭，无数职工下岗。

平凡东谈主丧失收入，楼市天然崩盘。

不外，就算如今好意思联储降息预期显现，翌日几年，越南经济很有可能收复高速增长，咱们也依旧不看好投资越南楼市。

中枢原因是：

越南的斯文维度，确凿太低了。

斯文的维度低，不是说越南环球的个东谈主素养差。

斯文维度，和历史文化相关，和环球受诠释进度相关，决定了当地东谈主对责任的格调，对生活的追求。

最终决定了这个国度，不详发展什么维度的产业。

之前，和一个在越南作念了17年收支口的一又友聊天，他告诉咱们：

越南齐是血汗工场，出口的，无非即是全球最低价低端的劳能源。

这时信托会有东谈主暗示反对。

因为前几年，不少媒体拿着越南成年东谈主95%的识字率，饱读舞越南诠释水平有多高。

但是如若深度了解后，你会发现：

越南高级诠释率（高中以上）不足30%，越南农村、城镇诠释之间，差距很离谱。

受高级诠释的进度，往往决定了一个东谈主判辨上限、收入上限，最终决定的是，一个国度，有莫得才略优化产业结构，终了国度运谈的越升。

因为受诠释进度低，工东谈主质地低，整个代工体系就会出现问题，拿印度来说，本年代工iPhone 15，要么镜头进灰，要么手机磕碰，印度货成了垃圾场的代名词。

这事儿还上了新闻，导致一直以质地著称的苹果，排场扫地。

而越南，跟印度比，有过之无不足，真的莫得东谈主会可爱越南货，甚而好多高端电子产物，只有出品越南，就选拔退货。

在越南，下层环球基本上莫得昂然的见识，渊博存在肆意心态，一些像赌博、面目交游等，在国内严厉辞让产业，依然造成了链条。

天然更莫得储蓄的习气。年青东谈主难得实时享乐。

这是当年，好意思国大兵带给这个国度带来斯文冲击的后果。

从农耕斯文，平直越过式搏斗西方唯己主张，高福利国度念念想，让当地平凡东谈主产生了雄壮落差感，价值不雅舒适歪曲。

拿着2000元的工资，年青东谈主快乐透支去买7、8000千元的iPhone ，因为他们知谈，这是他们能达到的享受上限。何况只有发了工资，第二天就选拔出去大吃一顿或者玩很久忘了上班。

一个一又友疫情前从潮汕把工场开到越南，主要就想用当地低价的东谈主力资源，但本年跟我说，照旧选拔归国创业了。

因为那儿天然低廉，但代价即是很难处置，恶果太低，也招不到优秀的东谈主才，好多手艺服务和调试，齐需要中国的工程师往常进行指导，算来算去成本比国内齐高。

念念想固化，产业固化，最终即是经济固化，阛阓韧性缺失，越来越脆弱。

关于越南东谈主来说，低纬度的产业，只可提供强迫糊口的酬报。

△越南某纺织加工场

而产业结构单一，平凡东谈主也莫得契机翻身，工作过老实卷，环球也丧失了对高级诠释的追求，造成恶性轮回，进而演变为断裂的贫富差距。

这才是越南房地产最底层的风险，可惜好多东谈主齐看不到。

其实越南很“排外”。

直到2015年，异邦东谈主才不错把柄越南《住房法》正当营业越南的房屋。

在这之前如若不是越南东谈主，即使你有再多钱也不成买当地的屋子，但现时即使不错营业，也有好多规章。

比如说异邦东谈主不成领有越南的地皮，社区里只可有部分比例能卖给异邦东谈主，一定比例要留给越南东谈主。

两部分屋子齐相似，但卖给异邦东谈主要更贵。

最进攻的是异邦东谈主买房，只可领有房屋50年租赁权，而不是地皮总共权，是以当地东谈主一般不会愣头青买异邦东谈主的屋子，是以大部分异邦东谈主投资客只可持续卖给异邦东谈主。

即使后期卖给其他异邦东谈主，50年也不会再行狡计。这就留住了雄壮隐患，如若到期了不给续用租赁权，那么屋子统统不错被当地政府收回。

除此以外，当地房贷利率高达12%以上，何况当地银行齐不肯意贷款给异邦东谈主，层层戒指，税收也高得离谱。

是以诚心佩服那些随着某些各人去越南投资房产的选手，根柢不知谈情况，就蒙眼上车，天然那些带着他们买房的各人们，也会选拔性屏蔽这些“不利要素”。

终末，即是外地东谈主和外地东谈主，左手倒右手炒泡沫。

这还莫得完，还有极其进攻的少量是：

越南自己莫得阅历过齐备的阛阓化历程，国度莫得造成合理的阛阓保护机制，甚而当地政府，齐莫得调控阛阓的执意——

不会因为房价涨得太凶而约束，也不会因为房价跌得太猛而去护盘。

越南楼市，相配于一个统统显露在外的阛阓，稍有冲击，老本逃离，楼市坍塌。

何况因为斯文维度低，即便靠近相似的危急，也很难造成违抗力。

2013年，因为好意思联储加息，越南出口被打击，导致胡志明房价平直腰斩，从巅峰时期的每平米4000-6000好意思元，降至1500-2500好意思元，巨额中介休闲，无数投资者被套牢……

这一次，不外是历史的重演斥逐。

全文完。